Comment maximiser vos chances d’obtenir le meilleur taux de crédit immobilier ?

Avant de commencer, il est utile de rappeler que chaque dossier de demande de prêt est unique : votre situation et votre projet sont uniques ! Les banques proposent une gamme de taux différents et adaptés aux différents profils. Des courtiers comme Pretto vous permettent de trouver rapidement le taux le plus avantageux.

Objectif : trouver le meilleur taux

Afin de mieux comprendre les prix du marché, nous avons construit ce tableau qui résume les meilleurs taux immobiliers en Ile de France pour un prêt d’une durée de 15 ans au mois de Septembre 2019. Pour adapter ces chiffres à votre profil et trouver votre taux personnalisé, vous pouvez utiliser une calculette de prêt immobilier

Ces taux peuvent être obtenus sous condition de remplir certaines conditions d’âge, revenus, durée, apport personnel et projet immobilier.

Les facteurs qui déterminent le taux d’intérêt

Le taux d’intérêt ne dépend pas juste de vos revenus ou votre âge, mais aussi de votre profil, qui consiste en :

• La durée de votre emprunt
• Vos revenus/ situation professionnelle
• La nature du projet immobilier : ancien, VEFA, travaux
• Le type de prêt : amortissable, in fine, relais

La durée du prêt

Vous prêter de l’argent pour l’achat de votre bien immobilier présente un risque pour la banque. En effet, cette dernière ne peut être certaine que vous rembourserez régulièrement le prêt pendant toute sa durée. Pour cette raison, les banques étudient avec attention les pièces de votre dossier de demande de prêt et vous proposent des taux qui dépendent notamment de la durée du crédit.

La durée du prêt varie généralement de quelques années à 30 ans maximum, dans quelques rares cas. Plus la durée est longue, plus le taux d’intérêt est élevé : les banques savent qu’étaler les remboursements sur une période plus longue augmente vos chances de ne pas payer à un moment donné. En effet, vous avez plus de chance de rencontrer des problèmes professionnels ou financiers sur une longue période que sur quelques années.

La majorité des banques proposent toutefois des prêts sur une durée de 10, 15 ou 20 ans.

Le type de prêt

Le type de prêt le plus fréquent est le prêt amortissable. Au début de la période de remboursement, vous payez plus d’intérêts que le capital. Au fur et à mesure que vous avancez dans le remboursement de votre prêt, vous remboursez plus de capital et moins d’intérêt.

D’autres types de prêt existent pour vous aider à mener à bien votre projet. Si vous souhaitez acheter votre nouvelle maison avant d’avoir revendu votre ancien logement, vous pouvez opter pour le prêt relais. Ce dernier vous permet d’obtenir d’importantes liquidités en attendant la revente de votre logement actuel.

Si vous voulez réaliser un investissement locatif et avez de gros revenus, le prêt in fine peut être intéressant car il permet de défiscaliser les intérêts. Mais attention, les taux pratiqués par les banques sont généralement plus élevés pour ce type de prêt. Par exemple, la Société Générale majore le taux d’intérêts de 0,5 points si vous entendez souscrire à un prêt in fine.

Le type de projet

Les taux immobiliers proposés varient selon la nature du projet : un primo-accédant souhaitant acquérir sa première résidence principale bénéficiera de taux moins élevés que ceux d’un investisseur dans le locatif.

En effet, les banques voient un prêt immobilier pour l’achat d’une résidence principale comme un moyen de fidéliser le client. Mais attention, certaines banques n’appliquent pas cette différenciation. Au Crédit du Nord par exemple, les taux sont les mêmes pour l’achat d’une résidence principale ou d’un logement locatif.

Parmi les différents types de projet immobiliers financés par les banques, on compte :

• L’achat d’un bien ancien
• L’achat d’un bien neuf
• La construction d’une maison individuelle
• Le financement de travaux

Le financement d’une construction n’est pas sujet aux mêmes conditions dans toutes les banques. Il est donc important de s’informer sur ces différentes conditions.

Exemple :
A la BNP, vous pouvez financer les travaux de votre résidence avec un crédit immobilier, alors qu’avec la BRED, vous ne pouvez pas.

Vos revenus et votre statut professionnel

Vos revenus déterminent votre capacité d’emprunt et donc le prix maximal du bien que vous pouvez acheter. En effet, la banque veille à ce que votre seul d’endettement ne dépasse pas 33%. Au-delà de ce seuil, elle considère qu’il sera difficile pour vous de payer vos mensualités et de vivre de façon correcte.

Les banques proposent des taux d’intérêts attractifs qui correspondent à des profils de clients bien spécifiques qu’elles veulent attirer. En effet, le prêt immobilier est un produit d’appel pour les banques ; c’est-à-dire qu’il est peu rentable en raison des taux d’intérêts très bas et sert donc davantage à acquérir de nouveaux clients.

La banque veut également estimer votre capacité à rembourser sur la durée, de façon régulière. Ainsi, la profession est un élément clé pour déterminer votre taux de crédit. Si vous êtes fonctionnaire ou que vous avez validé votre période d’essai dans le privée, la banque a la certitude que vous n’allez pas vous retrouver sans emploi. Un intérimaire, au contraire, ne pourra emprunter sans co-emprunteur malgré des revenus très élevés.

Prenez garde aux conditions qui influent sur le coût total du crédit

Le taux immobilier n’est cependant pas le seul facteur qui détermine le coût total du crédit. De plus, le taux d’intérêt peut varier en fonction des conditions annexes et selon les banques.

Les frais de dossier 

Les frais de dossier permettent de rémunérer votre banquier pour l’étude de votre dossier de demande de prêt. Si cette dernière est refusée, vous n’aurez pas besoin de payer ces frais.

L’apport personnel

On appelle apport personnel la somme d’argent que vous apportez de votre poche pour financer une partie du prix de votre logement. Lorsque vous achetez un bien en ayant recours au crédit, il vous faut généralement fournir un apport minimal de 10% du prix du bien. Ce montant sert à couvrir les frais de notaire et de garantie, et montre à votre banquier que vous êtes capable d’épargner de l’argent.

Les banques donnent parfois un avantage aux dossiers dont l’apport est plus élevé en leur proposant un taux d’intérêt moindre. De plus, un apport plus important vous permet d’emprunter des sommes plus importantes.

Les conditions d’emprunt

Lorsque vous souscrivez un emprunt immobilier, le taux immobilier n’est pas la seule variable conditionnant le coût total de votre crédit.

Il est important de prendre en compte d’autres variables que le taux d’intérêt lorsque vous voulez estimer le coût total de votre crédit immobilier. Notamment, nous vous faut regarder les conditions relatives au crédit que vous propose votre banque.

Trois conditions principales vous permettent de modifier votre crédit; ce sont:

1. La transférabilité du prêt. Si vous achetez un nouveau logement mais vous n’avez pas fini de rembourser un prêt sur votre logement actuel, vous pouvez changer l’objet du prêt pour que ce dernier s’applique au nouveau logement. Cela vous permet d’éviter de rembourser votre prêt actuel de façon anticipée (et donc de payer des frais) mais également de ne pas payer les frais liés à un nouveau prêt.


2. La modulation d’échéance permet d’augmenter ou de diminuer le montant de vos échéances en cas de variation de vos revenus. Mais attention, une modulation à la baisse implique une augmentation de la durée (et donc du coût) du crédit. De plus, cette dernière est limitée par une durée maximale du prêt qui ne peut être dépassée.


3. Le report d’échéance vous protège en cas de défaut de paiement de certaines échéances du crédit immobilier. Si vous êtes en incapacité de payer une échéance, la banque peut la reporter partiellement ou totalement. Dans le cas report partiel, vous payez les intérêts du prêt pendant la période du report alors que dans le cas du report total, vous ne les payez pas. Dans les deux cas, il vous faudra cependant payer les mensualités de l’assurance emprunteur.

Remboursement anticipé de votre crédit immobilier

Un prêt immobilier remboursé de façon anticipée implique un manque à gagner pour la banque, car le client paie les intérêts sur une période plus courte. Pour compenser ce manque à gagner, la banque met en place des pénalités de remboursement anticipé. Ces dernières sont limitées par la loi à 6 mois d’intérêts à un taux de maximum 3% sur le capital restant dû.

Si vous prévoyez de changer de logement à court terme ou vous pensez pouvoir rembourser votre prêt en avance, nous vous conseillons de négocier la suppression de ces indemnités avant de signer votre crédit. Certaines banques vous la proposent si vous remboursez la totalité du crédit au bout de 5 ans.